新法正在被交易者视为：房价法案=所有房地产股崩溃或公司所有权禁令=所有房地产股崩溃 这是一份垃圾读物。 法律通常阻止大型机构投资者控制至少 350 个单户家庭从购买更多。 但是，它明确豁免了新建、改建或改建为出售而非租赁的房屋。 通过豁免购买的房屋也排除在 350 个房屋计算之外。 限制不会在立法生效后 180 天开始实施。 这基本上是一种 $OPEN 业务模型的豁免，这种豁免基本上是上帝创造房屋以来对 $OPEN 最好的事情。 Opendoor 不是主要试图积累永久租赁帝国。 它转运库存。 国会刚刚限制了租赁和持有机构争夺房屋，同时保留了修复房屋并将其归还销售市场的法定通道。 至少，这将杀死对 $OPEN 的最干净的监管案例之一； 最好，这将创造相对于不符合豁免的机构买家的相对优势。 该业务已经在没有这个法案的情况下运转， 我仍然对 $OPEN 感到乐观。 尽管他们的 Q1 数字看起来很糟糕，其他运营指标非常强大。 购买的房屋增加了 45%。 他们签署了超过 5k 的收购合同，高于 Q4 的两倍，是 2022 年以来的最高水平。 坐在市场上的房屋超过 120 天的比例从 33% 下降到 10%。 每月贡献边际从 9 月到 3 月都在改善。 最近的收购小组正在以比 COVID 期间任何可比小组都快的速度出售。 固定运营费用从 39 亿美元下降到 33 亿美元。 管理层指出，Q2 的收入将增长约 25%，贡献边际将在目标范围的中间，调整 EBITDA 将接近平衡。 他们预计在 26 年底前 12 个月的调整净利润将为正。 我的赌注是： $OPEN 正在重建盈利性单元经济学，甚至房地产活动还没有恢复，完美地为房地产交易量的温和融化做好准备。 六月的现房销售额下降到季节性调整后的年率约 4.09 亿美元，抵押贷款利率和历史高房价继续抑制活动。 如果融化发生，他们将拥有严重的运营杠杆。 益处？ 我认为市场仍然以他们在房地产上烧钱购买为代价的方式对 $OPEN 进行定价。 经济学家案例是他们正在建立更好的东西（一个规模化的住宅交易平台，具有更好的库存选择和更快的转换，以及通过成本基数不需要随着规模而比例增加的贡献边际）加上一个限制长期机构积累的联邦政策环境，同时明确允许修复的房屋用于出售）。 这个房价法案没有 "$OPEN 将在 600%" 的条款。 它不会立即降低抵押贷款利率。 还有，某些建造租赁和修复租赁的交易也豁免了。 所以，所有它做的就是在运营转型的基础上添加叙述性燃料。 真正的 tcel 路径是： 人们意识到机构买家限制并不自动对 $OPEN 恶意。 Q2 确认了收入加速和调整 EBITDA 平衡。 更好的小组证明边际仍然保持不变，随着收购规模的增加。 房地产交易最终会恢复。 $OPEN 将被重新定价为“技术支持的 Chad 房地产流动性平台”。 我们不需要另一个 2021 年的房价泡沫。 我们只需要管理层实现 Q2 指南并证明改善的边际能够在更高的规模下生存。 星期一 Moonday： 星期一可能不会是空白日。 国会已经通过了该法案，我相信公布的文本已经公开。 但周末的头条已经给人们时间阅读关于重新售出豁免的内容，这将是一个强大的催化剂。 如果大量交易到达，这将是这种类型的高烈度零售票据，其中基本面催化剂可以变得很快。 我的持仓： https://preview.redd.it/zr9qnroakwch1.png?width=896&format=png&auto=webp&s=0df41713b42a17fee245a4596ad6a29c36096b68 我知道它很小，但它是我的大部分投资。 低估值案例： 没有（ok，理论上豁免可能比 bulls 预期的更窄。 抵押贷款利率可能不会下降。 房地产转让可能不会解冻。 $OPEN 可能会低估库存，导致写下或错过 Q2 边际目标，但这不会发生）