亚力山大生态研究公司是即将到来的生物技术复苏最有利的REIT之一，而市场和分析师在这一点上却完全忽略了它。我只是为了让这些历史留存并在几个月或几年后作为参考而发帖。我不期待会有太多人阅读或同意我的观点，因为市场上有很多其他令人兴奋的机会。但我完全期望到届时这个将远远超越市场的表现。

背景

一些背景是$ARE是生物技术领域最受欢迎的REIT，也是美国最可信赖、经验丰富、优化租户和开发商。几乎每家大型制药公司都与他们签订了长达多年的租赁合同。他们的主要策略已证明远远超出了广泛租赁市场，而且似乎随着时间的推移会更好。这种策略是开发A级实验室空间，集中在医院、大学、市中心和其他主要研究所附近，称为集群。越来越多的租户正在转移到这些集群，并愿意为这些位置支付更高的价格。这家公司正在出售那些不在这些重点中心的财产来筹集资金，从而资助在这些中心的发展。

命题

亚力山大生态研究公司是一家极度贬值的REIT，俯身在蓝筹重磅的孩子之下，现在估值低于一些最差的REIT。为此跌倒的原因多方面，但有无可争议的好理由让我要提供上下文。目前股价已经下跌到历史低点，五年时间内跌幅逾80%。去年2021年曾经达到峰值，在生物技术最理想的市场，但从那时起生物技术已趋缓慢，公司的生意则因为政府阻力（NIH、FDA与其租户的搏斗）、更紧张的资本市场以及实验室空间供应过剩而受到重大阻力。无论这些问题如何合理，但市场已经过度卖跌，根本没有任何基金会来支撑这样剧烈的下跌，而如果出现好消息或催化剂，它确实有极大的增长潜力。

  • 数字：首先，我们来看一下它们来突出分化
  • 让我们来看一下资产价值，当运算纯粹的股本价值（也就是说如果释放所有资产的价值）然后价格几乎是现在股价的3倍。
  • 即使我们为资产价值进行极度悲观的乘数并且假设他们的真实价值比实际低50%（这是不可能的），仍然需要$60
  • 这里是以下数字：
    |当前股价|$41.35
    |:-|:-|
    |||
    | 当前NAV（市场价值的资产 - 债务 / 股份余额） |$120
    |     当前NAV，假设巨大50%的估计错误|$60

*接下来，来看一下一个重要的REIT指标：FFO/P，它是价格对资金流项目比率。这个比率是分析师根据如何从运营（租赁）中产生的资金来评估公司公平价值。一般而言，REIT的相对标准FFO/P是9-10倍，而亚力山大生态研究公司的历史平均值则是18-25倍。一次生存的REIT通常会降至4-6倍。目前阿萊克西亞位於它的低点仅6倍，尽管目前有5亿美元的流动资金，并且有无限的杠杆来扭转运营的局面。任何对公司财务的分析都会表明破产的风险几乎为零。事实上，依据他们悠久的历史以及对重大市场下行的抗拒（2000年及2008年），公司并不仅仅是坚强，甚至是非常有准备以及有能力的。 回到18-25倍FFO/P很有可能在未来几年将带来3-4倍的回报，类似于NAV估计值上。唯一的问题是FFO/P既依赖于当前性能，也依赖于预期的未来增值。可能需要一些时间才能使生物技术复苏的故事再次为亚力山大生态研究公司带来价值，但由于这是一个周期性的行业，将会如此。即使是轻微的FFO/P增值到9-12倍也将导致股价超过50%的增值。

  • 股息：对股价下跌和被压抑的原因中有一个是股息是卖方的一个原因。许多人和资金购买了其中，甚至许多必须根据他们投资者合约将他们的股份卖掉。股息几乎已经削减了45%但仍然值$7（这是极为健康的，并且可以支撑公司的）。 7%的年股息将有助于营造机会成本，这可以用来占据投资。
  • 租赁活动的未来市场：现在我们看过了主要数字，也是证实了公司在纸面上看起来非常根本强大，但过于卖跌，让我们走通过公司的核心业务。
  • 该公司主要的原因是因之前提到的生物技术市场的头痛而跌倒。因为该公司所拥有的大多数空间都有7年以上的租约，租户仍然保持94%的租赁率，这一指标非常健康。然而由于生物技术的下游市场有所放缓，已从96%下跌到87%。由于目前没有被报告的复苏现象，所以底还不能算是确定，所以人们期待着一道明显的复苏信号再次开始进行投资。在这些租赁率有强大的底线而大型制药公司租赁了面积巨大的非传统办公楼是关键因素。但是，所有人都可以理解的是，实际上房地产是一个延迟指标，如果全球需求有所改善，办公楼和房地产通常会在后续时间内开始显示改善。

要看到生物技术市场从底部复苏的迹象：
- 重要的生物技术指数 $XBI 上季度内上升了 55.94%，显着上升了两倍以上。
- 2026年第一季度共有6个生物技术IPO，共筹集了$1.8亿，而去年只有4个季度共$1.6亿。

其他触发机制：
- 他们正在签署先进技术租赁合同，帮助消除实验室空间的供应过剩，填补空缺。 该公司正在与像亚马逊、谷歌、脸书等供应商进行谈判，以便填补像旧金山、波士顿、圣迭戈等地方的实验室空间。这些供应商通常需要非传统办公空间，具有更开放的楼梯、更高的顶层、更高的功率和湿/干实验室空间。这看起来像是一个非常新的方向。他们也觉得高于AI在生物技术研究中的融合非常有前景，这也支持对未来增长的看法。 请记住，100,000平方英尺的实验室空间只能容纳约300名生物技术员工，而无公司提到AI减少了空间需求，反而认为它增加了空间需求。
- 政府政策的变化，特别是在NIH、FDA和其他健康机构的政策上会有所帮助。可能在中期选举后将有更多的这种改变或新的合适的立法。生物技术研究是全球市场上的关键行业，并且至关重要以确保美联邦的霸主地位。
- 该公司目前有$2.9亿美元的物业处置计划，将卖掉大约为总资产10%的非核心存量。有利的方面是它节省了不需要维护高尔基区间的房子和地产，而这可以释放空间进行其他使用。当公司专门注心其集群中心时，它将有足够的流动资金来维持经营、支付股息等。最有趣的是，这将使人们意识到，如果处置计划有了结果，那么这将重申之前的NAV。$290亿 * 一分之一是$29亿，它的房地产资产价值。这样会使其公用账面值高大于任何分析师希望给予他们的信用值，而且会使其市场资本翻倍。 $29亿减去债务是14亿大于是$15亿，而其市场资本目前仅为7亿美元。

以下是实验室空间的供应有所下降以及2025 和 2026 年的生物技术实验室新开发生得非常少，仅数年（3-5+）时间才能蓬勃发展。由此可知当前的供应是缓慢增长或降临，而许多老旧的工厂市场供应会在紧张的市场环境下被取缔。另外，公司也有内部因素要应对它的供应过剩状况，例如改变为基于先进技术的租赁协议。
*价格预测

最后，让我们进入推演预测的乐趣。基于上述数字，看起来如果生物技术大力复苏，股价将回归原来的价格 $120+。看起来在基本估值的温和复苏，股价将为 $60-80。看起来不太可能股价进一步下跌至 $40，因为我提到的数学以及股息只有那么多高的时候，股权就不会被自动购买。

\~$700,000 @ $41 股价均价